L’acquisition et l’optimisation de l’immobilier d’entreprise est une préoccupation récurrente pour tout chef d’entreprise souhaitant acquérir un bien immobilier.
Plusieurs solutions s’offrent au chef d’entreprise. La cession temporaire d’usufruit peut être une solution permettant de répondre à ses attentes. Toutefois, il est rare que les chefs d’entreprise connaissent cette solution. Par conséquent, le rôle de l’expert-comptable est, d’une part, d’informer son client sur ce type de montage et d’autre part d’analyser si cette solution convient à ses attentes et ses objectifs.
Comment optimiser la fiscalité de l’immobilier d’entreprise par la cession temporaire d’usufruit ?
La cession temporaire d’usufruit permet au Chef d’entreprise de maîtriser sa fiscalité. Pour se faire, il faut scinder la propriété de l’immobilier d’entreprise en deux. L’usufruit, qui est composé du droit de jouir du bien (Usus) et d’en percevoir les fruits (Fructus). Le nu-propriétaire qui a le droit d’aliéner le bien (L’abusus).
Pendant la durée de la Cession Temporaire d’Usufruit (CTU), le propriétaire de l’usufruit et celui de la nue-propriété sont deux personnes différentes. A l’extinction de la Cession Temporaire d’Usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien, sans coûts ni formalités supplémentaires.
La cession d’usufruit à une société d’exploitation est limitée dans le temps par le code civil à 30 ans maximum (Article 619 du code civil).
Le démembrement peut se faire selon deux méthodes : le démembrement de l’immeuble ou le démembrement des parts sociales de la SCI détenant le bien.
La méthode retenue est le démembrement des parts sociales de la SCI sur une durée déterminée à l’avance d’où l’appellation de Cession Temporaire d’Usufruit (CTU). Celle-ci est réalisée par un acte sous seing privé et n’engendre donc pas de coûts notariés.
Ce montage juridique permet aux associés personnes physiques de la SCI propriétaire de l’actif de « gommer » les revenus fonciers durant la cession temporaire de l’usufruit.
Les associés dégagent de la trésorerie dès la vente de l’usufruit. La vente de l’usufruit est toutefois soumise au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Par ailleurs, grâce à cette cession, ce patrimoine personnel du dirigeant n’est plus soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). En effet, comme stipule l’article 885 G du CGI, l’impôt sur la fortune est à la charge exclusive de l’usufruitier pour la valeur en pleine propriété du bien. Par conséquent, juridiquement le Chef d’entreprise conserve le bien grâce à la nue-propriété et, au regard de l’impôt sur la fortune, ce bien sort du patrimoine.
Le Chef d’entreprise conserve également les revenus futurs. Après la fin du contrat de cession temporaire d’usufruit, le chef d’entreprise paiera normalement son impôt sur les revenus fonciers, cependant, cet impôt pourra être prélevé sur la trésorerie disponible de la SCI transparente qui sera dans la plupart des cas désendettée.
Durant la cession temporaire d’usufruit, les revenus de la SCI seront déterminés selon les règles fiscales de l’usufruitier. C’est à dire, dans le cas présent de la société d’exploitation, à l’impôt sur les sociétés.
En effet, l’article 238 bis k du CGI stipule que lorsque les droits dans une société translucide sont inscrits à l’actif d’une personne morale passible de l’IS, la part de bénéfice correspondant à ces droits est déterminée suivant les règles applicables au bénéfice réalisé par la personne ou l’entreprise qui détient ces droits.
La SCI déterminera donc ses résultats selon la règle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et pourra ainsi amortir le bien et déduire les frais d’acquisition.
A l’extinction de l’usufruit, elle calculera, de nouveau ses résultats selon la règle des revenus fonciers et la pleine propriété des titres sera reconstituée sans coût fiscal supplémentaire.
Ce montage permet également de sécuriser le lieu d’exploitation (par rapport à la prise à bail d’un local commercial) car le Chef d’entreprise possède les lieux via une SCI qui lui appartient. Par conséquent, le bailleur et le chef d’entreprise ne forme qu’une seule et même personne.
Au cours de vie de la société d’exploitation, le chef d’entreprise peut la céder sans difficulté car l’actif de cette société n’est pas alourdi d’un immeuble.
La cession temporaire d’usufruit permet également à la société d’exploitation d’avoir une garantie de maintien dans les locaux supérieurs à celle d’un bail commercial conclut avec une tierce personne.
